Bouwen aan de complete stad
Laatste update: 3 april 2025
Over het onderzoek
Tussen 2022 en 2025 onderzochten we hoe gebiedsontwikkeling in de stad in de praktijk verloopt. Het onderzoek bestaat uit twee deelonderzoeken, gericht op Amstel III en NDSM-werf West. Dit zijn twee transformatiegebieden waar kantoor- en bedrijventerreinen worden omgevormd tot ‘complete wijken’. De komende jaren zal een groot deel van de nieuwe woningen in dit soort gebieden worden gebouwd. Het doel was om te leren van de ontwikkeling van nieuwe wijken. Lukt het bijvoorbeeld om voldoende (betaalbare) woningen te realiseren? En worden deze wijken echt ‘compleet’? Dat wil zeggen: bevatten de nieuwe wijken niet alleen een diverse mix van woningtypen, maar ook voldoende groen, bedrijven, winkels, horeca, scholen en sport- en speelplekken zodat er goed geleefd en gewerkt kan worden.
In de twee deelonderzoeken analyseerden we het verloop van de ontwikkeling van deze twee transformatiegebieden vanaf het begin. Ook voerden we vele gesprekken met betrokken partijen, zoals de gemeente, projectontwikkelaars, bewoners, bedrijven en andere stakeholders. Op dinsdag 1 april 2025 publiceerden we het bestuurlijk rapport met conclusies en aanbevelingen. Op basis van de bevindingen uit de deelonderzoeken worden hierin lessen getrokken voor de toekomstige ontwikkeling van ‘complete wijken’ in Amsterdam.
Deelonderzoeken
- Deelonderzoek 1: NDSM-werf West
Het eerste deelonderzoek gaat over de NDSM-werf West in Amsterdam Noord. Dit deelonderzoek is afgerond op 1 november 2023. Benieuwd naar wat wij gevonden hebben in dit onderzoek? Bekijk het hier. - Deelonderzoek 2: Amstel III: Bullewijk en Paasheuvelwijk
Sinds augustus 2023 werkten wij aan het deelonderzoek naar Amstel III: Bullewijk en Paasheuvelwijk in Amsterdam Zuidoost. Dit onderzoek is nu afgerond en is op 1 april 2025 tegelijk met het bestuurlijk rapport gepubliceerd. Meer weten over dit deelonderzoek? Kijk hier voor meer informatie.
Status
Op 2 juni 2022 kondigden we de start van het onderzoek naar gebiedsontwikkeling in Amsterdam aan. De onderzoeksopzet werd gepubliceerd op 1 september 2022. Het eerste deelonderzoek, over de NDSM-werf West, verscheen op 1 november 2023. Het tweede deelonderzoek, over Amstel III, is samen met het bestuurlijk rapport op 1 april 2025 gepubliceerd.
Onderzoekers
- Onderzoek naar complete wijken en woningbouw: het onderzoek Bouwen aan de complete stad. Lessen uit woningbouw in transformatiegebieden startte op 1 september 2022. Aanvankelijk lag de focus vooral op de bouw van betaalbare woningen. Gaandeweg werd de onderzoeksrichting verbreed, waarbij niet alleen woningbouw, maar ook het creëren van complete wijken centraal kwam te staan.
- Casusonderzoek in transformatiegebieden: voor het onderzoek zijn twee casusstudies uitgevoerd. De keuze viel op transformatiegebieden, omdat deze een cruciale rol spelen in de toekomstige woningbouwopgave van Amsterdam. Daarnaast is specifiek gekeken naar gebieden waar al een aanzienlijk aantal woningen was gerealiseerd of vastgelegd. Bij de selectie is ook rekening gehouden met een geografische spreiding binnen de stad. Dit leidde tot de keuze voor twee transformatiegebieden: NDSM-werf West en Amstel III.
- Onderzoeksaanpak: de onderzoeksaanpak was voor beide casussen identiek. Eerst werd een gedetailleerde reconstructie gemaakt van de ontwikkeling en de stand van zaken op het moment van onderzoek. Vervolgens zijn gesprekken gevoerd met een breed scala aan betrokkenen, waaronder ambtenaren uit projectteams, directies van de gemeente, ontwikkelaars, woningcorporaties, bewoners en andere betrokkenen en deskundigen. In totaal zijn per casus tientallen gesprekken gevoerd om een compleet beeld te krijgen van de ervaringen en uitdagingen binnen de gebiedstransformaties.
- De huidige gemeentelijke woningbouwambities staan in het Woningbouwplan 2022-2028. Net als in het voorgaande woningbouwplan is de ambitie om jaarlijks 7.500 woningen te bouwen.
- In de Omgevingsvisie 2050 (2021) spreekt de gemeente de ambitie uit om tot 2050 150.000 extra woningen te realiseren.
- In het Woningbouwplan is de ambitie vastgelegd om woningen te bouwen volgens de 40-40-20-verhouding: 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector. Wanneer een woningcorporatie de sociale huur op zich neemt binnen een transformatiegebied of -project, kan een 30-40-30-verdeling worden toegepast.
- Om de woningbouwdoelen te halen, is een voldoende grote planvoorraad nodig; een inschatting van het aantal nieuw te bouwen woningen als alle toekomstige plannen worden uitgevoerd. Omdat woningbouw vaak jaren vooruit wordt gepland, is deze voorraad essentieel. Volgens de Jaarrapportage 2023 van het Woningbouwplan was op 1 januari 2024 maar liefst 57% van de planvoorraad gepland in transformatiegebieden en -projecten.
- Naast het bouwen van voldoende woningen heeft de gemeente in de Omgevingsvisie 2050 (2021) ook de ambitie om ‘complete wijken’ te bouwen.
