Grondexploitatie

Over het onderzoek
Amsterdam heeft te weinig woningen. Er zijn vooral te weinig woningen waarvan de prijs niet te hoog is. Daarom wil de gemeente veel van dit soort woningen bouwen. Amsterdam wil nieuwe woningen ook zoveel mogelijk binnen de bestaande stad bouwen. Daarom worden nieuwe woningen dichter op elkaar gebouwd. Ook worden er woningen gebouwd in gebieden waar al gebouwen staan en gebruikt worden. Bijvoorbeeld door bedrijven. Wij onderzoeken de ervaringen met het bouwen van betaalbare woningen in dit soort gebieden.

De resultaten in 2022
Dit onderzoek is nog niet gepubliceerd.

Over het onderzoek
We publiceerden in 2014 het rapport Proceskosten grondexploitaties. In het opvolgingsonderzoek hebben we bekeken in hoeverre onze aanbevelingen zijn opgevolgd.

De resultaten in 2017
Drie van de vijf aanbevelingen zijn volledig opgevolgd. Eén aanbeveling is gedeeltelijk opgevolgd en één opvolging is nog in uitvoering.

Over het onderzoek
De gemeente Amsterdam kon haar ruimtelijke plannen lange tijd uitvoeren door het geld dat ze verdiende aan grondexploitaties. Sinds 2005 vielen de grondopbrengsten echter tegen, als een gevolg van een overmaat aan plannen en het inzakken van de markt door de economische crisis. In 2013 hebben we onderzocht hoe de afgelopen jaren de werkelijke proceskosten zich hebben ontwikkeld ten opzichte van de planning en hoe de gemeente de proceskosten beheerst.

De resultaten in 2014
We concluderen dat de proceskosten voor grondexploitaties sinds 2010 flink zijn gedaald. De budgetten worden echter nog steeds overschreden. Naar verwachting blijven de proceskosten voor 2013 wel binnen het budget. Ook zien we een aantal verbeterpunten in het beheersen van de proceskosten. Zo werkt het ramingsmodel voor proceskosten nog niet feilloos, zijn de budgetten voor de komende jaren onvoldoende onderbouwd en bestaan er verschuivingsmogelijkheden tussen de proceskosten en uitvoeringskosten.

Over het onderzoek
Van alle kantoorruimte in Amsterdam stond in 2013 ongeveer 1,3 miljoen m² leeg – zo’n 17% van de totale voorraad. Het college wilde de leegstand van kantoren aanpakken door nieuwbouwplannen te beperken. Daarnaast wilde de gemeente kantoorruimte transformeren naar nieuwe bestemmingen, zoals hotels en studentenhuisvesting. Wij onderzochten het beleid rondom deze transformatie.

De resultaten in 2013
Uit het onderzoek blijkt dat het huidige leegstandsbeleid te weinig doordacht is. Het leegstandsbeleid voor kantoren in Amsterdam is al een aantal jaar in ontwikkeling en raakt verschillende ambities. Maar er is geen samenhangend ontwerp en er missen heldere prioriteiten. Daarom leidt het beleid op uitvoerend niveau soms tot tegenstrijdige opdrachten voor ambtenaren.

Over het onderzoek
De Amsterdamse stadsdelen hebben een omvangrijk vastgoedbezit met een waarde van tientallen miljoenen euro’s per stadsdeel. In de bestuursperiode 2010-2014 waren alle stadsdelen van plan een deel van dit bezit te verkopen. Dit roept de vraag op of het verkoopbeleid van stadsdelen doeltreffend is. Bij elk van de zeven stadsdelen onderzochten we in 2011 en 2012 recent afgeronde verkopen en gingen we na op welke wijze de stadsdelen van plan waren om in de toekomst vastgoed te verkopen. Per stadsdeel is een bestuurlijk en onderzoeksrapport uitgebracht.

Resultaten in 2012
We komen tot de conclusie dat er vooraf meer aandacht nodig is voor een strategische analyse bij de verkoop van vastgoed. Door vooraf vast te leggen welke (beleidsmatige en financiële) doelstellingen worden beoogd krijgen stadsdelen meer grip op het verkopen van vastgoed. Om dit te kunnen doen, is het wel noodzakelijk om goed inzicht te hebben in het vastgoedbezit.

Over het onderzoek
In dit beperkte onderzoek zijn we nagegaan in hoeverre de Amsterdamse stadsdelen hun vastgoedbezit goed in beeld hebben. Aanleiding hiervoor was het feit dat we tijdens het verzamelen van informatie voor het onderzoek Verkopen van vastgoed soms moeilijk informatie konden krijgen uit de vastgoedadministraties.

Resultaten in 2011
We constateren dat de Amsterdamse stadsdelen hun vastgoed op verschillende manieren administreren. De mate waarin de administraties de exploitatie van vastgoed en de beleidsvorming ondersteunen verschilt dan ook tussen de stadsdelen. Bij vier van de zeven stadsdelen constateren we belangrijke tekortkomingen in de vastgoedadministraties waardoor de ondersteuning bij de exploitatie en de beleids­vorming niet optimaal verloopt. Binnen de stadsdelen zijn trajecten gestart om de administraties te verbeteren.

Over het onderzoek
We onderzochten het vastgoedbeleid van het stadsdeel Centrum. Per 1 januari 2007 beheert het stadsdeel een vastgoedportefeuille met 387 zogeheten beheerobjecten. Het vastgoedbeleid voor de periode 2004-2010 staat in de notitie Strategische positie onroerendgoedportefeuille en heeft twee belangrijke doelstellingen voor het permanent bezit: kostendekkend beheer en doelgroepenbeleid. Wij onderzochten in hoeverre het stadsdeel Centrum erin slaagde deze hoofddoelstellingen te bereiken.

Resultaten in 2010
Het stadsdeel behaalt haar beleidsdoelstelling om het vastgoed ten minste kostendekkend te exploiteren, door verliesgevende objecten af te stoten, het financiële tekort op torens en poorten buiten de kosten te houden en door geplande onderhoudswerkzaamheden in 2009 niet uit te voeren (€ 1,0 miljoen). Het stadsdeel heeft nog geen meerjarenonderhoudsplanning. Wel slaagt het er steeds beter in om de huren te verhogen naar de zogeheten ‘beleidshuur’ voor bijzondere doelgroepen, zoals kunstenaars, culturele instellingen, welzijnsinstellingen en startende ondernemers.