Erfpacht

Over het onderzoek
De gemeente wil dat betaalbare huurwoningen betaalbaar blijven. Daarvoor maakt de gemeente onder meer al jaren afspraken met mensen en bedrijven die betaalbare woningen bouwen en daarna verhuren. Het gaat dan om, bijvoorbeeld, ontwikkelaars en investeerders. Met hen maakt de gemeente afspraken over de hoogte van de huur. Ook maakt de gemeente afspraken over het niet mogen verkopen van de huurwoningen.

Met dit onderzoek willen we de gemeenteraad en burgers een beeld geven van de mate waarin de gemeente grip heeft op deze afspraken. Hiervoor kijken we bijvoorbeeld naar de manieren waarop de gemeente deze afspraken maakt. Maar ook of de gemeente leert van ervaringen uit het verleden. Tot slot kijken we op welke manier de gemeente in de gaten houdt dat de gemaakte afspraken worden nageleefd.

De resultaten in 2022
Het onderzoek is nog niet gepubliceerd.

Over het onderzoek
De gemeente Amsterdam bezit veel grond. Deze grond verkoopt zij niet, maar geeft zij uit in erfpacht. De erfpachter mag de grond in principe altijd gebruiken, zolang hij zich maar aan de afspraken houdt en een vergoeding voor het gebruik van de grond – de (erfpacht)canon – betaalt. Wij onderzochten de wijze waarop de gemeente de aanbiedingen doet voor een nieuwe canon aan Amsterdamse erfpachters.

Resultaten in 2012
Uit het onderzoek blijkt dat ongeveer de helft van de erfpachters de gemeentelijke aanbieding niet accepteert. De vervolgens door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentage en de te betalen canon wijken in alle gevallen af van de gemeentelijke aanbieding. We leiden uit het hoge afwijzingspercentage van de gemeentelijke aanbiedingen af dat de gemeente er niet in is geslaagd om het vertrouwen van de erfpachter te winnen. Het hoge afwijzingspercentage zorgt er bovendien voor dat de voordelen van de gemeentelijke aanbiedingen als sneeuw voor de zon verdwijnen, waardoor de aanbiedingen maar beperkt doeltreffend en doelmatig zijn.

Over het onderzoek
Sinds 1995 kunnen huiseigenaren in Zaanstad het recht van erfpacht omzetten naar vol eigendom. In 2007 zijn deze uitvoeringsregels veranderd. Begin 2014 informeerden we de gemeenteraad in een rekenkamerbrief over onze bevindingen naar deze wijziging van de erfpachtregels. Tussen het moment van informeren (16 januari 2014) en behandeling van de rekenkamerbrief in het Zaanstad Beraad (11 september 2014) kwam nieuwe informatie beschikbaar. We vonden dat deze ook nog in de verkenning moest worden meegenomen. Daarom boden we in juni 2015 een aanvullende rekenkamerbrief  aan het Zaanstad Beraad aan.

Resultaten
De nieuwe informatie die wij hebben onderzocht, bevestigt het beeld dat al eerder in de rekenkamerbrief van januari 2014 is geschetst. Er zijn weliswaar veel aanvragen in 2006 om het erfpachtrecht om te zetten, maar van een hausse van aanvragen vlak voor het intrekken van de regeling in januari 2007 is geen sprake. Opvallend is wel dat er in de periode rond de raadsverkiezingen (maart tot en met juni) verhoudingsgewijs veel omzettingen waren.

Over het onderzoek
Sinds 1995 bestaat voor huiseigenaren in Zaanstad de mogelijkheid om het recht van erfpacht om te zetten naar vol eigendom. In 2007 zijn deze uitvoeringsregels veranderd. Een groep erfpachters is in 2011 actief benaderd door de gemeente over de mogelijkheid tot omzetting naar vol eigendom. Bij deze groep ontstond onrust. Het geoffreerde bedrag was aanzienlijk hoger dan dat onder de oude regels zou zijn geweest. En de gemeente zou de erfpachters niet hebben geïnformeerd over de verandering van de regels en de gevolgen daarvan voor de erfpachters. Wij deden een verkennend onderzoek naar dit onderwerp.

Resultaten
De conclusie is dat erfpachters vooraf niet zijn geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van de uitvoeringsregels om het recht van erfpacht om te zetten naar vol eigendom. Aan erfpachters is dus niet de mogelijkheid geboden om onder de oude – financieel gunstiger – voorwaarden het erfpachtrecht om te zetten. Dit is echter een bewuste keuze geweest, zowel van het college van B en W als de gemeenteraad.

Over het onderzoek
Op 20 november 2011 deed het Hof Amsterdam een finale uitspraak in de Zaak Honnebier versus gemeente Amsterdam. In de kern kon de heer Honnebier zich niet vinden in de onderbouwing van de grondwaarde en canon voor het volgende tijdvak, omdat deze door de deskundigen onvoldoende waren onderbouwd in het taxatierapport. Het Hof oordeelde dat het taxatierapport onvoldoende was gemotiveerd en benoemde een nieuwe commissie van deskundigen om de waarde en de canon vast te stellen. Dit leidde tot een verzoek van raadsleden aan ons om de doelmatigheid en rechtmatigheid te onderzoeken van de uitvoering van het erfpachtbeleid in Amsterdam.

Resultaten in 2013
In de rekenkamerbrief Verzoek tot rechtmatigheidsonderzoek erfpacht (29 mei 2013) achten wij het goed mogelijk dat in het verleden de taxatierapporten vaker niet aan de eisen voldeden, terwijl de gemeente en de erfpachter deze rapporten wel hebben geaccepteerd. Het accepteren van deze rapporten betekent echter niet dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Wij zien op dit moment geen aanleiding om aanvullend onderzoek naar de doelmatigheid te doen, omdat dat op dit moment waarschijnlijk geen verdere ondoelmatigheden, ten opzichte van ons eerder onderzoek, aan het licht zullen komen.

Over het onderzoek
In 2012 constateerden we dat de gemeente een aantal erfpachters een aanbieding had gedaan voor de nieuwe canon voor het nieuwe tijdvak, terwijl zij niet gelijktijdig werden geattendeerd op de mogelijkheid om het erfpachtrecht verlengd af te kopen onder de AB 1994. In reactie op de rekenkamerbrief Verzoekonderzoek verlengde afkoop erfpacht (d.d. 31 oktober 2012) heeft het college besloten om alle erfpachters hierover alsnog individueel te informeren.

We zijn in 2013 nagegaan of alle erfpachters uit stadsdelen Centrum, Nieuw-West, Noord, Oost, West en Zuidoost die het betreft, ook zijn geselecteerd en zijn aangeschreven.

Resultaten in 2013
Dit blijkt inderdaad het geval te zijn. Ook hebben we vastgesteld dat Bureau Erfpacht alle erfpachters uit de stadsdelen Centrum, Nieuw West, Noord, Oost, West en Zuidoost heeft geïnformeerd die mogelijk in het verleden niet volledig zijn geïnformeerd over de mogelijkheid om hun erfpachtrecht verlengd af te kopen.

Over het onderzoek
In 2012 constateerden we dat de gemeente een aantal erfpachters een aanbieding had gedaan voor de nieuwe canon voor het nieuwe tijdvak, terwijl zij niet gelijktijdig werden geattendeerd op de mogelijkheid om het erfpachtrecht verlengd af te kopen onder de AB 1994. In reactie op de rekenkamerbrief Verzoekonderzoek verlengde afkoop erfpacht (d.d. 31 oktober 2012) heeft het college besloten om alle erfpachters hierover alsnog individueel te informeren.

We zijn in 2013 nagegaan of alle erfpachters uit stadsdeel Zuid die het betreft, ook zijn geselecteerd en zijn aangeschreven.

Resultaten in 2013
Dit blijkt inderdaad het geval te zijn. Ook concluderen we dat Bureau Erfpacht bij het selecteren van erfpachters ruime selectiecriteria heeft gehanteerd. Daarom ontvingen een aantal erfpachters mogelijk een brief van de Bureau Erfpacht terwijl zij waarschijnlijk nooit voor verlengde afkoop in aanmerking komen of zullen komen. Dit is mede het gevolg van het niet op orde zijn van de koppeling tussen de (erfpacht)registraties en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

Over het onderzoek
We constateerde in 2012 dat de gemeente een aantal erfpachters een aanbieding had gedaan voor de nieuwe canon voor het nieuwe tijdvak, terwijl zij niet gelijktijdig werden geattendeerd op de mogelijkheid om het erfpachtrecht verlengd af te kopen onder de AB 1994. Naar aanleiding van een verzoek van de stadsdeelraad Zuid besloten we een onderzoek te starten naar de mate waarin Bureau Erfpacht zekerheid geeft dat erfpachters die daar recht op hebben, zijn gewezen op de mogelijkheid om het erfpachtrecht verlengd af te kopen.

De resultaten in 2012
Wij hebben het onderzoek van Bureau Erfpacht bekeken en daarbij enkele (oplosbare) problemen gesignaleerd. Los daarvan komen we tot de conclusie dat met een onderzoek als dit alleen maar een redelijk betrouwbaar beeld kan worden verkregen van de omvang van het probleem, en geen exact antwoord op de vraag welke erfpachters wel en welke erfpachters destijds niet of onvolledig zijn geïnformeerd.

Over het onderzoek
De gemeente Amsterdam bezit veel grond. Deze grond verkoopt zij niet, maar geeft zij uit in erfpacht. De erfpachter mag de grond in principe altijd gebruiken, zolang hij zich maar aan de afspraken houdt en een vergoeding voor het gebruik van de grond – de (erfpacht)canon – betaalt. Wij onderzochten de wijze waarop de gemeente de aanbiedingen doet voor een nieuwe canon aan Amsterdamse erfpachters.

Resultaten in 2012
Uit het onderzoek blijkt dat ongeveer de helft van de erfpachters de gemeentelijke aanbieding niet accepteert. De vervolgens door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentage en de te betalen canon wijken in alle gevallen af van de gemeentelijke aanbieding. We leiden uit het hoge afwijzingspercentage van de gemeentelijke aanbiedingen af dat de gemeente er niet in is geslaagd om het vertrouwen van de erfpachter te winnen. Het hoge afwijzingspercentage zorgt er bovendien voor dat de voordelen van de gemeentelijke aanbiedingen als sneeuw voor de zon verdwijnen, waardoor de aanbiedingen maar beperkt doeltreffend en doelmatig zijn.